Diagnostic Loi CARREZ ou Loi BOUTIN
Fiche technique
Loi CARREZ
Entrée en vigueur le 19 juin 1997, la loi Carrez désigne en pratique un métrage, un mesurage de la surface privative du logement/du local. C’est pour cela que l’on parle, indifféremment,
De « surface loi carrez » de « superficie loi carrez » de « certificat loi carrez » ou « Métrage loi carrez ».
Qui est concerné ?
Le propriétaire vendeur ou propriétaire bailleur
Loi BOUTIN
Lors de la location d’un bien à usage d’habitation, le bailleur doit mentionner sa superficie habitable dans le bail conclut avec le futur locataire. Le bailleur doit donc pouvoir attester de la superficie habitable de son logement
Pour quel bien ?
Lots de copropriété (logements, locaux commerciaux ou professionnels)
– La quasi-totalité des appartements puisque les immeubles collectifs sont soumis au statut de la copropriété, sauf exceptions.
– La petite partie des ventes de maisons individuelles qui appartiennent à une copropriété, on parle alors de « copropriété horizontale »
La surface habitable est calculée pour tous les biens immobiliers d’habitation lorsqu’il s’agit d’une location.
Certains locaux seront mesurés s’ils sont déclarés(véranda, loggias, sous-sol, etc.)
Quand ?
Pour la vente :
Dés la mise en vente du bien puisque la superficie privative doit être mentionnée dés la promesse de vente.il doit être intégré au DDT et annexé à l’acte de vente.
Nb : il peut être conseillé de faire refaire le mesurage, afin de s’assurer de l’absence de modifications.
Pour la location :
Dés la mise en location d’un bien à usage d’habitation.la mention de cette superficie habitable est obligatoire dans tout bail locatif.
Nb : il peut être conseillé de faire refaire le mesurage, afin de s’assurer de l’absence de modifications.
Validité :
Validité : Illimitée en l’absence de travaux ayant pu modifier la superficie du logement
Loi Carrez : définition
La loi Carrez réglemente le calcul de superficie des appartements ou maisons en copropriété.
Elle définit la notion de « surface privative » ou « superficie privative » qui représente la superficie des planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur est supérieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
La loi Carrez fournit une méthode unique au métrage des lots de copropriété. En cas de vente immobilière, c’est un diagnostic immobilier obligatoire.
Surface privative et surface habitable : quelle différence ?
Il existe plusieurs méthodes de calcul pour la superficie d’un logement : la surface privative, la surface habitable, la surface utile, la surface de plancher (qui a remplacé la SHON, Surface Hors d’Œuvre Nette et la SHOB, Surface Hors d’Œuvre brute), etc. Chaque méthode a des critères et une application spécifique.
Pour éviter toute divergence d’interprétation, il faut connaître le champ de validité de chaque méthode.
Alors que la surface habitable est régie par la loi Boutin et concerne la mise en location d’un bien immobilier, la surface privative encadrée par la loi Carrez s’applique à la vente des biens immobiliers soumis à la copropriété. Pourtant, il est courant que les deux surfaces soient confondues.
Au niveau du calcul de la surface habitable et de la surface privative, les deux notions sont assez proches mais ont quelques différences notables.
En fait, la loi Boutin est plus restrictive que la loi Carrez et exclut du calcul certains espaces qui sont pris en compte pour la surface privative comme les vérandas, remises, réserves, combles non aménagés privatifs et pièces vitrées.
Depuis quand le diagnostic loi Carrez est-il obligatoire ?
La loi Carrez a été votée en décembre 1996 et est entrée en vigueur 6 mois plus tard, à l’été 1997. Elle oblige le vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) à indiquer sa superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente :
- les promesses unilatérales de vente et d’achat ;
- les compromis de vente ;
- les contrats de location-accession et de location-vente ;
- les ventes en viager.
Comment calculer la surface loi Carrez ?
Pour calculer la surface d’un bien de plus de 8 m² en loi Carrez, il faut mesurer la superficie des planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m. Seule la partie privative du bien est concernée et non les zones communes partagées avec les copropriétaires.
Qu’est ce qui n’est pas pris en compte dans le diagnostic loi Carrez ?
Attention, plusieurs zones sont à exclure du métrage loi Carrez :
- les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m² ;
- le gros œuvre : les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres ;
- les caves, garages, boxes et emplacements de stationnements ;
- les jardins, balcons et terrasses ;
- les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Qui est concerné par la loi Carrez ?
Les biens concernés par la loi Carrez
Seuls les lots ou fractions de lot appartenant à une copropriété sont concernés par la loi Carrez. Le diagnostic loi Carrez est nécessaire en cas de vente immobilière à partir du moment où la surface du bien est supérieure ou égale à 8 m². La loi Carrez s’applique donc quel que soit le type de bien à vendre :
- appartement en copropriété ;
- local commercial ou professionnel ;
- maison en copropriété.
Important
Le système de copropriété existe aussi pour les maisons. On parle alors de copropriété horizontale ou pavillonnaire (et non de copropriété verticale comme pour des appartements dans un immeuble). Peu répandu, ce système s’applique quand une même parcelle de terrain accueille plusieurs maisons individuelles et que le terrain commun est divisé en zones de jouissance entre les différents copropriétaires. La copropriété horizontale peut également apparaître lors d’une succession en indivision. Ces deux cas de copropriété ne doivent pas être confondus avec des maisons individuelles au sein d’un lotissement.
Les biens non concernés par la loi Carrez
A contrario, le diagnostic loi Carrez ne s’applique pas à plusieurs biens immobiliers :
- les maisons individuelles ;
- les logements achetés sur plan en VEFA ;
- les terrains à bâtir ;
- les biens d’une superficie inférieure à 8 m².
Qu’est ce qui est pris en compte dans le métrage loi Carrez ?
Hauteur sous plafond dans la loi Carrez
Une surface est considérée comme habitable si sa hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. La loi Carrez et la loi Boutin s’accordent sur cette même définition. De ce fait, les zones dont la hauteur est inférieure à ce seuil ne sont pas prises en compte. C’est par exemple le cas des zones mansardées.
Loi Carrez et placard
Tout placard ayant une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre et un sol au même niveau que le reste de la pièce, doit être pris en compte dans le calcul de la surface privative.
Loi Carrez et mezzanine
Il y a deux cas de figure pour une mezzanine :
- en structure légère et démontable, elle n’est pas incluse dans la surface loi Carrez ;
- construite en dur, elle peut être prise en compte dans la surface privative si sa hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.
Qui réalise la mesure de la superficie loi Carrez ?
Contrairement à la majorité des diagnostics (amiante, plomb, DPE, termites, assainissement, diagnostic électrique), la loi Carrez ne demande pas de qualifications particulières pour réaliser le calcul de la surface. Le vendeur du bien peut se charger lui-même du métrage et il n’existe pas d’obligation de recourir à un professionnel.
Cependant, pour éviter les erreurs et les litiges qui en découleraient, il est préférable de confier le calcul de la superficie privative à un diagnostiqueur professionnel ou à un géomètre. Le professionnel est effectivement mieux équipé pour calculer précisément la surface privative grâce à son matériel (télémètre laser plutôt que mètre ruban) et des logiciels de calcul. De plus, en cas de contestation sur le métrage annoncé, c’est sa responsabilité qui est engagée sur l’attestation de superficie privative loi Carrez, et non la vôtre.
En effet, la superficie loi Carrez apparaît ensuite sur l’acte de vente, ce qui constitue un engagement du vendeur vis-à-vis de l’acheteur du bien immobilier. Assez couramment, des litiges opposent le vendeur et l’acquéreur pour une différence de quelques m² entre la surface mentionnée et la superficie réelle.
Quelle est la durée de validité d’un diagnostic loi Carrez ?
Le diagnostic loi Carrez a une durée de validité illimitée, sauf en cas de travaux pouvant modifier la superficie du bien. Il est donc préconisé de refaire un métrage loi Carrez si un agrandissement ou des aménagements modifient le calcul : changement d’un escalier, ajout ou retrait de cloisons, remplacement de menuiseries, etc.
Si votre attestation date de plusieurs années, il peut être avisé de vérifier que le professionnel qui l’a faite est toujours en exercice pour faire marcher sa responsabilité en cas de litige.